Armstrong Economics: Der Immobilienmarkt schmiert ab

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Von Martin Armstrong, 9. September 2016


Ich habe bereits zuvor darauf hingewiesen, dass wer sich die wichtigsten Immobilienmärkte anschaut, der wird den Verlauf der übrigen prognostizieren können. Immobilienblasen und ihr Zusammenbruch beginnen immer auf den Hauptmärkten. Sobald die Preise scharf nach oben gehen beginnen die Leute damit, auf den nächst billigeren Markt auszuweichen. Der Immobilienmarkt ist ein ökonomischer Wellenprozess, bei dem es so abläuft, wie bei einem Tropfen Wasser, der in einen Wasserbehälter fällt. Die Wellen breiten sich vom Mittelpunkt nach außen aus und verschwinden dann graduell.

In den Vereinigten Staaten gibt es drei Hauptregionen, in denen das Premiumende des Marktes dominant ist und das sind New York, Miami und Los Angeles. Alle drei Märkte begannen sich nach unten zu drehen und wir können nun beobachten, wie sich das ganze in die Peripherie ausbreitet. Der Markt in Chicago dreht sich gerade, wie auch der in Vancouver und auch der in London und nicht zu sprechen von jenen in Paris und Hong Kong. Die äußeren Regionen in Großbritannien erreichten auch nie mehr das Allzeithoch von 2007, wie es auch auf dem amerikanischen Durchschnittsmarkt der Fall war. Tatsächlich fiel der Anteil an Hauseigentümern auf ein Allzeittief von 51,6 Prozent nach dem Hoch von 1965.

Einige der außen liegenden Regionen sind immer noch in gutem Zustand, allerdings wird sich das graduell verändern. Ein Großteil des Rückgangs beruht auf Änderungen beim Steuersystem. Die Märkte von London und Paris wurden dominiert von Ausländern, die dort keine Gewinnsteuer abführen mussten. Wir warnten davor, dass sich dies irgendwann ändern würde, und es passierte auch! Aufgrund des verrückten Rausches der ausländischen Investoren gingen ihnen die Politiker mit Rachelust ans Blut. Verkauft ein Ausländer in den Vereinigten Staaten ein Stück Land, dann zieht die US Regierung bis zu 15% des Preises in Form von Steuern ein. In London änderte George Osboune die Grundsteuer worauf im ersten Monat ein 11,5 prozentiger Einbruch erfolgte. Australien führte Gesetze gegen Immobilieneigentum für Ausländer ein, wodurch dies sogar illegal wurde. In den Vereinigten Staaten zielt das Finanzamt auf New York und Miami bei ihrer Jagt nach Geld und fordert von Unternehmen eine umfassende Offenlegung ihrer Immobilieneigentumsverhältnisse. Warum? Ein Ausländer könnte in den USA ein entsprechendes Unternehmen gründen und dabei 15% des Verkaufspreises sparen.

Der Premiummarkt florierte und hatte sein Hoch 2015,75 [September 2015, d.R.] bevor es wieder runter ging. Dies entspricht dem durchschnittlichen Zyklus auf dem Immobilienmarkt insgesamt, es wird aber nicht jeden Markt exakt abbilden, da die Preisbewegungen von der Entfernung von den Kernmärkten abhängt. Das Allzeithoch von 2007 galt für den durchschnittlichen Immobilienmarkt der Welt. Das obere Marktende stieg dabei auf neue Höhen, wobei dann begonnen wurde, das Kapital in der Peripherie des Marktes unterzubringen.

Der einzige Grund, weshalb Roosevelt die 30 Jahresanleihe herausgab bestand darin, die Leute dazu zu bringen sich auf Pump zu leben. Immobilien wurden in den 1930ern versteigert und das nur gegen Bargeld. Die Preise für Ackerland fiel auf wenige Pfennige, allerdings durften nur Bargeldbesitzer mitbieten. 1955 kam dann der entscheidende Wendepunkt. Der Case-Shiller Index [für Häuserpreise, d.R.], der seit der großen Depression plötzlich wieder stieg berücksichtigte die Dollarabwertung nicht, die den Anstieg der Eigentumspreise erzeugte. Es war die fast 60 prozentige Abwertung des Dollars, wodurch der Goldstandard von 20 auf 35 Dollar stieg. War der Anstieg am Ende "echt" oder nur währungsbedingt? Der tatsächliche Boom im Häusermarkt begann tatsächlich erst ab 1955.

Der Case-Shiller Index reflektiert nämlich keine Währungsänderungen. Wer sehen will, ob wirklich Geld verdient wurde muss man sich erst alles ansehen, also auch die internationalen Werte, da man immer die Währungsverluste einbeziehen muss. Vom Wert her betrachtet war der Markt von 1929 mehr als Dreimal so hoch als in den 1890ern. Das Hoch in den 1890ern wiederum entstand nur aufgrund des Zusammenbruchs des Dollar; es war das Markenzeichen der Panik von 1893 und stand im Mittelpunkt der Rede von Grover Cleveland vor dem Kongress.

Nun steht uns wieder ein umfassender Niedergang der Kernmärkte bevor und das ganze wird sich auf die Peripherie ausbreiten. Allerdings brauchen wir auch irgendwo einen Platz zum leben. Wenn die Immobilienfrage keine Vermögensfrage ist, sondern eine, bei der es darum geht wo man hinziehen sollte, dann wird der Häusermarkt sicherlich beim Übergang helfen, wenn die Zeit reif ist für eine Währungsreform.


Im Original: Real Estate Turning Down